www.okno.ca - Блог о Канаде и канадской жизни
  



Покупка недвижимости в Канаде (часть 1 – полезные советы).

Елена Палагнюк | 20 Ноября 2017 | Просмотров: 7113 | Рубрика: Канадская жизнь

Покупка недвижимости в Канаде (часть 1 – полезные советы).

Здравствуйте, я Елена Палагнюк - Агент по покупке и продаже недвижимости в Торонто, представитель крупнейшей реалторской компании Re/Max. Хочу рассказать сегодня как происходит покупка недвижимости в Канаде так как  это сложный, ответственный, и очень эмоциональный процесс, требующий серьезной подготовки.  

Итак, Вы решились, и не знаете с чего начать?

Во-первых, облегчите себе жизнь - выберите агента по недвижимости. Вы можете многое знать, читать статьи в интернете и спрашивать знакомых, но помните что это возможно, самая большая покупка в Вашей жизни, Вы просто не можете себе позволить учиться в процессе на собственных ошибках. Агент станет Вашим «проводником», заранее предупреждая о следующих шагах и возможных последствиях того или иного решения. Агент объяснит все сложные юридические термины, предупредит ненужные расходы, сделает все расчета, чтоб не было сюрпризов при закрытии сделки, предложит альтернативные варианты, подходящие для Вашей ситуации. Рекомендую Вам встретиться с несколькими агентами и выбрать хорошего профессионала (поверьте это не сложно определить) и человека с которым Вам просто приятно общаться, ведь вы проведете вместе немало времени пока выберете подходящий для Вас дом.

Многие думают что процесс поиска недвижимости совсем не сложен, и никакой агент для этого не нужен, тем более информация доступна каждому на сайте Realtor.са и множестве других сайтов в интернете. На практике выходит совсем по-другому.  Рынок недвижимости очень активен сегодня и недвижимость выставленная по правильной цене может быть продана в тот же день. Поэтому часто информация устаревает уже к моменту выхода на рublic MLS т.к. этот сайт обновляется раз в несколько дней. Когда Вы работаете с Агентом, то он получает полную информацию о всей новой недвижимости в течение нескольких минут, после выхода на МЛС (профессиональный реэлторский вебсайт, доступный только лицензированным агентам) и реагирует в тот же момент как только видит подходящий вариант, сообщает об этом клиенту и может организовать показ и даже подачу предложения на покупку в тот же день. Поверьте, это актуально при сегодняшнем маркете, когда мы имеем недостаточное количество хороших листингов и очень много желающих их купить.

Кроме того, практика показывает, что в процессе поиска, покупатели очень часто меняют критерии в подборе дома и даже район и цену. Работая с хорошим агентом вы сэкономите массу своего времени, так как он будет целенаправленно отбирать дома заслуживающие внимания и комментировать в ходе поиска соотношение разных факторов, например, нужно ли стремиться купить дом непременно с отдельным входом в беймент, или лучше сделать это самим, и как это отразится на цене. Стоит ли покупать дом с таким-то количеством спален для этой конкретной семьи, и какая будет разница в ежемесячных платежах мортгиджа. Услуги агента, представляющего интересы покупателя, бесплатны, и право, не стоит отказываться от одной из лучших схем представительства, разработанных в Канаде.

Определитесь с максимальной ценой покупки, т.е. какой мортгидж Вы можете получить. Обратитесь в Банк или к моргидж брокеру, это не обязывает Вас брать мортгидж в тот же момент, но определенно даст Вам преимущество при покупке. Получить Pre-Approval (предварительное согласие от банка на получение мортгиджа) лучше до того, как вы начали искать подходящий дом. Для определения максимальной суммы мортгиджа банк должен проверить Ваши доходы  и кредитную историю (credit score). И после этого можно спокойно преступать к поиску дома своей мечты.

Ваш риэлтор объяснит Вам все расходы, связанные с покупкой дома. Ваш мортгидж обычно растягивается на 25-30 лет, а расходы по проведению сделки (closing costs) должны быть оплачены до момента или в момент совершения сделки. Сюда входят: оплата услуг адвоката, государственные сборы и пошлины, государственный налог на переход права собственности (land transfer tax), Title Insurance страхование «титула» (права владения), страхование дома,  услуги лицензированного home inspector по проведению технической инспекции дома, профессионального оценщика недвижимости. Ваш агент расскажет, какие услуги являются обязательными, какие –  рекомендуемы, а какие – на Ваше усмотрение.

Также Ваш риэлтор разъяснит сам процесс заключения контракта на покупку-продажу  (Agreement of Purchase and Sale) термины и понятия:
Депозит (залог) – свидетельствует о серьезности Ваших намерений и оплачивается чеком при принятии Вашего предложения. Если Вы без уважительных причин решите выйти из Договора купли/продажи, вы потеряете свой депозит и продавец может подать на Вас в суд на возмещение его убытков. Ваш агент защитит Ваши интересы посредством особых условий (Сonditions – Financing, Inspection, Status Certificate, Lawyer’s Approval etc.), которые позволят Вам выйти из сделки без потерь, если, например, Вы не получили мортгидж либо дом оказался с дефектами, незаметными непрофессиональному взгляду либо какие-то другие причины по которым сделка не может быть закрыта.
Даунпеймент (первый взнос за покупку обычно 5 - 20% стоимости ) – представляется на момент закрытия сделки. От величины даунпеймента, зависит будете ли Вы платить банку т.н. страховку повышенных рисков.  При наличии 20% эта дополнительная страховка не платится. Как видите даже на этом процессе подготовки существует множество нюансов, которых не избежать и нужно во-время получить правильный совет.

И вот наконец-то наступил день, когда Вам ясна ситуация на рынке, Вы понимаете правила покупки и владения недвижимостью. Вы посмотрели достаточное количество домов и нашли «МОЙ ДОМ»! Пора делать Предложение на покупку дома. Помните, что “Предложение на покупку” (он же Offer, он же Agreement of Purchase and Sale) – это серьезный юридический документ, и Ваш агент составляет его по строго определенным правилам. Обязательными компонентами являются: адрес,  юридически правильные имена покупателя и продавца, предлагаемая цена, размер залога, все, что дополнительно включено (и не включено) в цену дома, дата закрытия сделки, запросы на дополнительные документы, условия, при которых сделка будет считаться несостоявшейся.

Как происходит превращение Предложения на покупку в Контракт на покупку:

Вариант № 1:

Вы дали предложение, и Продавец его сразу принял. Как правило, это бывает, если Вы действительно влюблены в дом и хотите его купить во что бы то ни стало. Вы даете полную запрашиваемую цену, снимаете все условия и у Вас нет конкурентов. Предложение становится контрактом, и дальше Вы ждете, когда закончатся юридические проверки  «титула», бюрократические процедуры –  вплоть до дня реализации сделки, когда, адвокат вручит Вам ключи от Вашего Нового Дома! Блестящий... но очень редкий сценарий.

Вариант № 2:

Вы дали предложение, а Продавец сделал контр-предложение (Counter offer), изменив цену либо  какие-то условия. Агенты продавца и покупателя делают необходимые изменения в контракте и представляют их на рассмотрение другой стороне до тех пор, пока обе стороны не приходят к соглашению, иногда через несколько дней или даже недель, подписывая каждый раз изменения в сделке, которая только при условия согласия сторон становится (Firm Deal) т.е контрактом.

Вариант № 3:

В процессе обмена контр-предложениями одна из сторон посчитала свои интересы недостаточно обеспеченными и не принимает очередное контр-предложение, игра (торговля по цене и условиям) прекращается, депозит возвращается покупателю, сделка «умирает». Печальный сценарий. Продолжаем искать дальше... т.е. начинаем все сначала.

Наконец, дом найден, контракт подписан, в процессе переговоров, достигнуто удовлетворяющее Вас соглашение, специалисты всех смежных профессий выполнили свою работу на «отлично» и Вы становитесь счастливым обладателем долгожданного дома. Не забываете, что в этот же момент  Вы принимаете на себя юридические права и обязанности владения собственностью в Канаде. Реализация сделки с недвижимостью (т.е. день когда вы получили ключи от своего нового дома) происходит, как правило, в течение 1-3 а то и 6 месяцев после подписания контракта. Однако в этот день происходят самые важные действия:

- Заемодатель (банк, финансовая компания) переводит вам сумму мортгиджа (цена дома минус первый взнос-депозит). Практически это выглядит как банковский чек или банковский перевод со счета банка Вашему адвокату и затем адвокату продавца.
- Вы оплачиваете все расходы, связанные с покупкой  недвижимости (сумму Вы узнаете от адвоката заранее).
- Ваш адвокат выплачивает все «переплаченные суммы» (например налоги, коммунальные услуги) бывшему владельцу.
- Адвокаты, представляющие, обе стороны, проводят регистрацию сделки – в больших городах Канады происходит электронная, регистрация собственности.                                                                                                   

- Вам вручают ключи.

И все... Вы счастливый обладатель собственного дома!

Последний маленький совет: не волнуйтесь! Ведь все уже хорошо. Это уже Ваш дом! Сегодня, в день закрытия сделки, Вы получаете ключи и можете переезжать. Однако иногда в силу некоторых технических причин оформления сделки, ключи Вы получите, скорее всего, после 3 часов по полудни. Так что спросите своего агента заранее, как и когда правильно перевозить вещи.

Удачной покупки!!!

С уважением, Елена Палагнюк

www.moydom.ca


Источник: www.moydom.ca


 

Подписка

Подписка на RSS