www.okno.ca - Блог о Канаде и канадской жизни
  



Инвестиции в недвижимость в Канаде (часть 1)

Елена Палагнюк | 19 Ноября 2017 | Просмотров: 7377 | Рубрика: Канадская жизнь

Инвестиции в недвижимость в Канаде (часть 1)

Я не знаю ни одного человека живущего в Канаде, кого бы не волновали проблемы недвижимости и вопрос - как правильно купить, чтобы при продаже не потерять а по возможности заработать, и заработать больше. Мы сами строим свою жизнь и планируем свои инвестиции и  выбор прямо скажем нелегкий, и так сложно разобраться во всех тонкостях рынка, а денежки-то свои, кровно заработанные и тают прямо на глазах... Поэтому я решила поделиться некоторыми советами по поводу того, что такое инвестиции в недвижимость в Канаде и как правильно их планировать?

Каждый инвестор имеет свой собственный стиль работы, шкалу риска, оборотные средства, используемые в определенных временных рамках.  Величина риска определяется на основе анализа ожидаемого возврата, включая показатель возможных потерь. Кто-то допускает больший риск и зарабатывает или теряет больше, кто-то – наоборот. Возврат - это прибыль после уплаты налогов. Может быть в виде интереса, дивидендов  или доходов от вложенного капитала (capital gains). Здесь все зависит от стабильности рынка и анализа прогноза его развития вверх или вниз (некоторые инвесторы получают максимальный возврат на вложения во время кризисов). Временные рамки - это расчетное число лет инвестмента. В грубой форме можно сказать так: чем короче инвестмент, тем больше требуется вложений. Ликвидность - это номинальное количество полученных реальных денег после инвестмента.

Цель инвестора – минимизация риска инвестмента и максимизация возврата, и здесь важен баланс всех вышеперечисленных показателей. В дополнение к этому надо учитывать еще два важных фактора: инфляцию и диверсификацию. Инфляция понижает покупательную способность денег. Если инвестмент слишком длинный, то конечный прирост оборотных средств в итоге будет нивелирован их покупательной способностью. Диверсификация это процесс уменьшения инвестиционного риска путем распределения финансовых вложений в различные сферы, имеющие различные степени зависимости от тенденций развития рынка.

Канадский рынок недвижимости обусловлен циклами в среднем по 10-12 лет в течение которых наблюдается спад и подъем цен связанный с общим состоянием экономики на данный момент времени, но генеральная линия поднимается вверх уже на протяжении многих десятков лет. Поэтому инвестиции в недвижимость – великолепный способ приращения капитала. Однако здесь нужны определенные знания, опыт и даже интуиция.

Не надо бояться брать в долг заемные средства, чтобы использовать их как рычаг достижения финансового благополучия. Но надо знать сколько, на каких условиях, насколько и, главное, во что их вложить. Вообще говоря, совет такой: в отличие от покупки частных домов (residential), где сумма первоначального взноса особого значения не имеет, и можно стать владельцем любого объекта (отдельно стоящий дом, таунхауз или квартира в кондоминиуме), заплатив за него 5% от его номинальной стоимости, а на оставшуюся сумму получить мортгидж, то при приобретении коммерческой недвижимости рекомендуют иметь «запас прочности» 1:4. То есть, если вы хотите приобрести ресторан или доходный дом за $500,000, то нужно иметь $2,000,000.

Прежде чем начать инвестировать, надо определиться в своих планах. Взять в аренду помещение для открытия собственного бизнеса или наладить производство какой-то продукции? Открыть магазин или супермаркет? Купить плазу и сдавать ее мелким ретейлерам? Приобрести землю на берегу озера и построить гостиницу?

Сегодня мы обсудим разные варианты. Ведь можно хорошо инвестировать и зарабатывать на своих вложениях в практически любой вид недвижимости, просто нужно к этому вопросу подойти серьезно и сделать правильные и аккуратные расчеты. Пользуйтесь следующими правилами и будьте грамотными инвесторами:


- Когда рынок идет вверх - можно заработать на быстром обороте.
- Когда рынок стабилен - нужно диверсифицировать свои инвестиции.
- Когда рынок падает - нужно скупать лучшее и ждать подъема

Можно сделать так называемую короткую инвестицию. Недвижимость можно купить и перепродать в течение короткого периода времени. Эта стратегия хороша, когда рынок идет вверх. Это рискованный вид инвестиций так как нужно уловить момент для правильной покупки и что еще важнее – для правильной продажи. Надо быть очень осторожным и реально смотреть на вещи и на возможность потерь если прийдется продавать в «неправильном рынке».

В последние годы все больше пользуется популярностью так называемый Flip. Когда покупатели недвижимости реставрируют, ремонтируют, перестраивают, короче говоря добавляют ей потребительских свойств и затем перепродают. Земли в Торонто не становится больше, а имеющийся жилищный фонд стареет и изнашивается, вот почему такой вид инвестмента становится очень актуален сегодня, и будет актуален в будущем. Dома и кондо подходящие для этого вида инвестмента есть в каждой комьюнити и в каждом районе. Теоретически. А практически их надо ловить и выслеживать, чем занимаются многие, а вовсе не единицы. Это - составляющая большого бизнеса. Кто-то отслеживает недвижимость для вложения капитала в $200,000, а кто-то в $30,000. По сути - одно и то же, Но не надо думать что все так просто в этом бизнесе- купил-отремонтировал-продал-получил прибыль - слишком много специфики, которую знают только те, кто 'варится в этом котле' изо дня в день, а не попадает сюда 'заработать по-легкому'.  В целом то же, что и первая стратегия, но здесь больше возможностей, хотя неизбежны вложения, а также этот вид инвестмента занимает больший отрезок времени и требует участия многих людей. Чем больше работ сами покупатели могут сделать своими руками тем больше прибыли они оставят в своих карманах.

Как более долгосрочный инвестмент можно купить землю и построить на ней то что востребованно потребителем или перестроить существующую постройку. Можно купить хороший участок земли и забыть про него на много лет – растить инвестиционный потенциал, рефинансируя и реинвестируя высвободившиеся средства, ну а когда придет долгожданный момент – продать.

Другой вариант, требующий серьезных инвестиционных знаний и достаточно капитала - купить землю, придать ей новые потребительские свойства (develop/redevelop), сдавать в многолетнюю аренду или продать. Классический пример такого рода инвестиций - покупка земли у фермера или государства, ее резонинг, продажа билдерам по частям, которые в свою очередь, построят на ней объекты, которые раскупаются потребителями. Такими объектами могут быть как частные дома, коммерческие кондоминиумы, плазы, индустриальные объекты и т.д.  Начинать можно с любого уровня, используя финансовые рычаги - leverage или other's people money. Например, деньги, которые платят арендаторы квартир или офисов (тенанты) владельцу здания (корпорации), идут на погашение мортгиджа, взятого этой корпорацией у банка на строительство этого здания.

Инвестор по определению не может быть уверен в конечном результате на все 100%, и контролировать абсолютно весь процесс инвестирования. Рынок прогнозируем и не прогнозируем одновременно. Он может идти вверх или вниз. Инвестор может получить прибыль и даже сверхприбыль, а может потерять часть своих инвестиций или все. Но если он не в процессе – он не получит никакого результата. Инвестиции, это, прежде всего, умение и риск. Задача - сделать этот риск обоснованным и не лениться приложить свои умения к достижению поставленных целей извлечения прибыли из сделанных вложений, а недостаток оборотных средств - нормальное состояние среднестатистического инвестора, к чему относиться надо весьма прагматично. Ошибки и потери в современном мире инвестиций нельзя рассматривать как фатальность, но как временные неудачи на пути к большому успеху.

Это только несколько вариантов инвестиций- продолжение в моей следующей статье - Инвестиции в недвижимость в Канаде (часть 2)

С уважением, Елена Палагнюк, агент по продаже недвижимости Re/Max Realtron Realty Inc.


Источник: www.moydom.ca


 

Подписка

Подписка на RSS